La nue-propriété et l'usufruit : comment ça fonctionne et quel intérêt fiscal ?
Temps de lecture : 5 min | Thématique : Fiscalité
Démembrement, nue-propriété, usufruit viager ou temporaire... Ces notions reviennent souvent dans les stratégies patrimoniales, mais restent floues pour beaucoup. Pourtant, bien utilisé, le démembrement de propriété est l'un des outils les plus puissants pour transmettre un patrimoine à moindre coût fiscal, réduire l'IFI ou investir dans l'immobilier à prix décoté. Voici ce qu'il faut savoir en 2026.
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
La pleine propriété d'un bien regroupe trois droits : l'usus (le droit d'utiliser le bien), le fructus (le droit d'en percevoir les revenus) et l'abusus (le droit de le vendre ou de le transmettre). Le démembrement consiste à séparer ces droits entre deux personnes distinctes.
L'usufruitier obtient l'usus et le fructus : il peut habiter le bien ou le louer et percevoir les loyers. Le nu-propriétaire conserve l'abusus : il est propriétaire des murs, mais ne peut ni occuper ni louer le bien pendant la durée du démembrement. À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans aucuns droits ni fiscalité supplémentaire.
Le démembrement peut être viager (l'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier) ou temporaire (pour une durée fixée à l'avance, généralement 5 à 20 ans).
Le barème fiscal de l'article 669 du CGI
La valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété est déterminée par le barème de l'article 669 du Code général des impôts. Ce barème est inchangé depuis 2004 et pleinement applicable en 2026. Il s'utilise pour le calcul des droits de donation, de succession, et des droits d'enregistrement lors d'une vente démembrée.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Pour l'usufruit temporaire, le barème fiscal retient une valeur forfaitaire de 23 % de la valeur en pleine propriété par tranche de 10 ans : 23 % pour 0 à 10 ans, 46 % pour 11 à 20 ans, 69 % pour 21 à 30 ans.
L'intérêt fiscal du démembrement pour la transmission
C'est l'usage le plus courant. Un parent donne la nue-propriété de son bien à son enfant tout en conservant l'usufruit viager. Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, déterminée selon le barème de l'article 669 du CGI. Plus le donateur est jeune, moins la nue-propriété vaut fiscalement, et plus l'économie est importante.
Exemple concret : un parent de 55 ans donne la nue-propriété d'un bien valant 500 000 €. À 55 ans, la nue-propriété représente 50 % selon le barème, soit 250 000 €. Après abattement parent-enfant de 100 000 €, la base taxable est de 150 000 €, pour des droits d'environ 28 000 €. En pleine propriété, les droits auraient été calculés sur 400 000 € (500 000 € moins l'abattement), soit environ 78 000 €. L'économie est de 50 000 €. Au décès du parent, l'usufruit s'éteint et l'enfant récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires.
L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant se reconstitue tous les 15 ans. Une donation démembrée anticipée, répétée à intervalles réguliers, permet de transmettre un patrimoine important en franchise quasi-totale de droits sur le long terme. Ces règles sont détaillées dans le BOFiP ENR-DMTG-10-40-10.
Les avantages fiscaux pour le nu-propriétaire investisseur
Aucun revenu imposable. Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer. Ses revenus fonciers n'augmentent pas, ses tranches marginales d'imposition ne bougent pas.
Exonération d'IFI. C'est l'usufruitier qui est soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière sur la valeur totale du bien (sauf exonération applicable à certains bailleurs). Pour un nu-propriétaire exposé à l'IFI, le démembrement permet une sortie structurelle du bien de son assiette taxable pendant toute la durée de l'usufruit.
Acquisition à prix décoté. Pour un investisseur qui achète la nue-propriété d'un bien neuf avec usufruit temporaire de 15 à 20 ans, la décote sur le prix d'achat se situe entre 35 % et 45 % en 2026. Un bien affiché à 300 000 € revient ainsi à 165 000-195 000 €. Au terme, il récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires.
Déductibilité des grosses réparations. Conformément à l'article 156 du CGI, les dépenses de grosses réparations supportées par le nu-propriétaire sont déductibles de ses revenus fonciers, voire de son revenu global dans la limite de 10 700 € par an, à condition que le bien soit loué à des tiers par l'usufruitier et que le démembrement résulte d'une donation ou succession.
Ce qu'il faut retenir
- Le démembrement sépare la propriété en deux : l'usufruitier jouit du bien et perçoit les revenus, le nu-propriétaire détient les murs et récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit, sans droits supplémentaires
- La valeur fiscale de la nue-propriété est fixée par le barème de l'article 669 du CGI, de 10 % (usufruitier de plus de 91 ans) à 90 % (moins de 21 ans)
- La donation de la nue-propriété permet de réduire significativement les droits de transmission : seule la valeur de la nue-propriété est taxée, pas la pleine propriété
- Le nu-propriétaire n'est pas imposable à l'IFI sur le bien démembré : c'est l'usufruitier qui supporte cet impôt
- L'investissement en nue-propriété permet d'acquérir un bien à 35 à 45 % de décote sur le marché neuf en 2026
- L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant se reconstitue tous les 15 ans, permettant des donations répétées en franchise de droits
- Vendre un bien démembré nécessite l'accord des deux parties : usufruitier et nu-propriétaire doivent agir conjointement
FAQ — Nue-propriété et usufruit
L'usufruit viager s'éteint automatiquement au décès de l'usufruitier. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété du bien sans aucune formalité fiscale ni droits de succession supplémentaires. C'est l'un des atouts majeurs du démembrement en matière de transmission : l'enfant nu-propriétaire ne paie de droits que sur la valeur de la nue-propriété au moment de la donation, et rien de plus à l'extinction de l'usufruit.
Non. Vendre la pleine propriété d'un bien démembré nécessite l'accord conjoint de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Le nu-propriétaire peut céder sa seule nue-propriété, mais personne n'achète généralement de la nue-propriété sans perspective de récupérer la pleine propriété. Cette rigidité est à intégrer dès la conception d'une stratégie de démembrement : elle peut bloquer des arbitrages patrimoniaux si les deux parties ne s'accordent pas.
L'usufruit viager dure jusqu'au décès de l'usufruitier : c'est la forme la plus courante dans les stratégies de transmission familiale. L'usufruit temporaire est fixé pour une durée déterminée à l'avance, généralement 5 à 20 ans. Il est plus utilisé dans les montages d'investissement immobilier ou de SCPI démembrées. Sa valeur fiscale est calculée forfaitairement à 23 % de la valeur en pleine propriété par tranche de 10 ans, quelle que soit l'âge de l'usufruitier.
Oui, pour le nu-propriétaire. C'est l'usufruitier qui est redevable de l'IFI sur la valeur totale du bien démembré. Le nu-propriétaire n'inclut pas le bien dans son assiette IFI pendant toute la durée du démembrement. Pour un patrimoine fortement exposé à l'IFI, le démembrement permet une sortie structurelle du bien pendant 15 à 25 ans. Attention cependant : cette règle connaît des exceptions, notamment lorsque l'usufruitier est exonéré d'IFI (bailleur social par exemple), auquel que l'administration peut réintégrer le bien dans le patrimoine du nu-propriétaire.
Oui, le démembrement de parts de SCPI est possible et de plus en plus utilisé. L'usufruitier perçoit les dividendes (revenus fonciers) pendant la durée du démembrement. Le nu-propriétaire acquiert les parts à prix décoté et récupère la pleine propriété au terme, sans fiscalité supplémentaire. Ce montage est particulièrement adapté aux investisseurs en phase de constitution de patrimoine qui souhaitent ne pas alourdir leur fiscalité actuelle tout en se constituant un actif à long terme.
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Article rédigé par Arona Expertise, cabinet comptable à Meylan, au service des entrepreneurs de Grenoble et de l'Isère dans la gestion comptable, fiscale et juridique.
Mis à jour en 2026
